写字楼租金疯涨 英特尔惠普等科技企业逃离 - 全文

　北京租金最昂贵的写字楼国贸三期，在3年的时间里，租金上涨了3倍。

　　一位不愿透露姓名的租户表示，3年前，公司刚刚搬到国贸三期，彼时房租只有300元/平方米/月，不过到了2012年，国贸三期对外的报价刷新到了1000元/平方米/月，并提出了一些苛刻的条件。尽管1000元/平方米/月的租金意味着更好的楼层，但疯涨的房租令租户们着实感到惊讶。

　　这仅仅是北京CBD（Central Business District中央商务区）写字楼租金上涨的缩影，高租金使得一些企业不得不搬离CBD。

　　2011年底，英特尔中国公司的办公区域还是嘉里中心的5、6、7三层楼，但半年前英特尔从北京嘉里中心搬迁至北三环的环球贸易中心。中国惠普大厦8到18层都是惠普公司租赁的办公区域。据业内人士估算，按目前市场行情，惠普房租已突破亿元大关，还要再加上不菲的物业费。高额的费用让惠普也有些难以承受。

　　如今惠普已经和酒仙桥亨通商务园签了新的租赁协议。此外还有甲骨文和路透社将部分办公面积搬迁至上地，奥林巴斯和燕宝汽车要部分迁址酒仙桥区域。同时，一些大企业在选择新的办公地点时，也开始刻意回避CBD等传统商圈，向着通州、大望京、石景山等区域扩散，中国烟草、卓越亚马逊、惠普、尼桑、联想、百度等知名企业均在此列。

　　CBD高昂的租金和更好的选择，让一些企业觉得没必要再在这里待下去。“制造业企业对成本十分敏感，也会比较在意租金，”仲量联行研究部主管覃晓梅说。要知道，即使用国际水平去衡量，CBD的顶级写字楼租金也不低。另外亦有一些企业因为自身的成长，需要扩租，却发现同一间写字楼里没有更大的面积可供租赁。

　　寻找新的写字楼、重新装修，对于任何一家企业都不是很轻易可以做出的决定。覃晓梅告诉记者，曾有人受不了新办公室装修的味道，而选择辞职。并且大多数企业会和写字楼的业主方签订至少三年合约，租金涨幅可以商谈。这意味着，一家企业或许在一年甚至更早的时间前就已经做出搬家的决定。总会有新的写字楼建成，他们也更需要知名企业的进驻。据透露，2010年IBM搬到位于北四环附近的盘古大观时，租金仅为100元/平方米/月左右。

　　供不应求直至2015年？

　　高纬环球最新发布的《2012全球最贵写字楼排行榜》上，2011年北京CBD顶级写字楼以130美元/平方英尺/年的高价，跃居全球第五位、亚太第三位。该租金同比增长75%，是2011年全球写字楼租金增长最快城市，比涨幅排名第二的莫斯科高出34个百分点。

　　尽管价格大幅上涨，但2012年第一季度，北京写字楼市场需求却依旧活跃，以中央商务区最为可观，其租赁成交量占比达到39%。需求的发展推动租金继续上升。第一季度北京甲级写字楼市场有效净租金达到525元/平方米/月，季度环比增长3.6%。

　　2008年，CBD写字楼高达30%的空置率还让写字楼的持有者们感到忧心忡忡，但这一趋势已经从2009年四季度开始改变。到了2011年，北京甲级写字楼市场逐渐呈现出供不应求的趋势。

　　不难理解CBD写字楼租金疯涨的趋势。需求源源不断的增长而供应却十分有限。根据高力国际的统计，2011年，北京写字楼市场共有5个甲级写字楼项目竣工，总建筑面积在38万平方米左右。然而，2011年全年净吸纳量累计超过56万平方米，

　　“获益于中央政府经济刺激政策的后续效应和北京经济的稳健增长，众多跨国企业和内资公司为实现在京的人员扩张计划，对写字楼面积表现出旺盛的需求。”据高力国际调研部董事谢靖宇介绍，来自多个行业的跨国公司及内资企业的写字楼需求在2011年依旧处于高位，主力行业包括金融、汽车、IT、能源、专业服务、电子、医药和制造业。

　　只要看空置率，就可以得知有多少人想租CBD的甲级写字楼。第一太平戴维斯今年发布的二季度市场报告称，北京甲级写字楼空置率创有史以来最低。据介绍，由于两个项目转为自用退出租赁市场，加之无新增供应入市，北京甲级写字楼可租赁存量由917万平方米降至907万平方米。退出租赁市场的两个项目一个是位于东二环的第五广场，由五矿集团收购自用；另一个则是长安街上的宝钢大厦。

　　两个项目的退出导致了市场中甲级写字楼供给更加有限，在持续需求的推动作用下，全市整体空置率环比下跌0.6%-3.4%，创第一太平戴维斯有统计以来北京甲级写字楼市场空置率最低纪录。

　　新的循环已经形成。仲量联行提供的数据显示，低空置率也导致二季度北京优质写字楼市场租金继续上涨，整体市场租金目前达到每平米每月326元，环比上涨6.8%，同比上涨34%，其中，CBD和第三使馆区租金涨势最强。

　　在这种趋势下，业主们丝毫不会惋惜大企业的离去，总会有新鲜血液马上补充。惠普、英特尔离开后，亦有新的企业进驻。覃晓梅告诉记者，很多大型央企喜欢在CBD办公。而在北京最昂贵的写字楼国贸三期里，聚集了许多私募股权基金，国际金融集团。美国资本策略研究公司、雪佛龙中国能源公司，美国凯来投资公司。中国工商银行私人银行部北京分部都是国贸三期的租户。地产企业中龙湖和“钓鱼台7号”的开发商中赫置地，也愿意支付高昂的租金。

　　仲量联行预计，今年全年，北京仅有2.3万平米的新增供应，尽管需求有所减弱，但下半年租金仍将继续小幅上扬。供求关系将在2015年甚至是2016年得到缓解，彼时可能会迎来新的供应高峰。



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　　惠普第三财季净亏损88.57亿美元 同比转亏

　　北京时间8月23日消息，惠普（NYSE： HPQ）今日发布截至2012年7月31日的第三季度财报。报告显示，第三财季，惠普实现净营收297亿美元，与去年同期的312美元相比下降5％，若计国际汇率变动影响，营收同比下滑2％；净亏损达到88.57亿美元，合摊薄后每股亏损4.49美元，而去年同期摊薄后每股盈利0.93美元。

　　2012财年第三财季业绩

　　基于美国通用会计准则（GAAP）计算，第三财季财季，惠普净营收297亿美元，同比下降5％。摊薄后每股净亏损4.49美元，而去年同期则为每股收益（EPS）0.93美元。而按照非美国通用会计准则（non-GAAP）计算，摊薄后每股净收益为1.00美元，较去年同期下降9％。第三季度，非 GAAP收入数据中计入了108亿美元的税务支出，合摊薄后每股5.49美元，这项支出包括无形资产摊销减损、商誉减值、重组费用以及与收购相关的费用等。

　　惠普CEO梅格·惠特曼（Meg Whitman）表示，“惠普目前正处在多年逆转计划的初级阶段，虽然这个过程中存在很多障碍和阻力，但是我们已经取得了进步。本季度，我们采取了一些重要举措，主要聚焦战略重点、成本管理、组织变革以及资产负债表改善方面。我们将继续履行我们之前的承诺。”

　　2012财年第三财季业绩（按照业务部门划分）

　　－惠普个人系统部门（PSG）总营收与去年同期相比下降10％，运营利润率为4.7％。商业客户营收同比下滑9％。消费者客户营收同比下滑12％。台式机出货量同比下降6％，笔记本电脑出货量下降12％，总出货量同比下滑10％。

　　－惠普成像和打印部门（IPG）总营收与去年同期相比下降3％，运营利润率为15.8％。商业硬件总营收同比增长4％，出货量增长4％。消费硬件产品总营收同比下降13％，而打印机出货量同比下降23％。

　　－惠普服务部门总营收同比下滑3％，运营利润率达10.9％。其中，技术服务营收同比下降1％。应用程序及商业服务总营收与去年同期持平。IT外包总营收同比下降6％。

　　－ 惠普企业服务器、存储及网络部门（ESSN）营收同比下降4％，运营利润率为10.9％——网络营收同比上涨6％，行业标准服务器总营收下降3％，企业关键系统营收同比下降16％，存储业务总营收下滑5％。

　　－ 惠普软件部门营收增长18％，运营利润率为18％。授权许可同比增长2％，软件支持增长16％，软件服务同比上涨65％。

　　－ 惠普金融服务总营收与去年同期持平，运营利润率为10.4％。净投资资产组合营收增长2％，但资金规模下降2％。

　　现金与现金流

　　第三季度惠普运营业务共产生28亿美元的现金流。截至财季末，库存总额达73亿美元，而库存天数与去年同期相比上涨1天，达到29天。应收帐款为 157亿美元，周转天数比去年同期下减少4天达到48天。应付帐款总额126亿美元，周转天数为50天，与去年同期缩短缩短4天。惠普每股派发股息 0.132美元，支出现金达2.6亿美元。惠普还使用3.65亿美元现金，回购公开市场1650万股普通流通股票。本财季末，惠普现金总量达到99亿美元。

　　业务预期

　　惠普目前预计，2012财年非GAAP摊薄后每股收益在4.05美元至4.07美元之间，这一预测处于此前分析的低值；非GAAP摊薄收益中，未计入每股6.3美元的税后支出，这些支出包括无形资产摊销减损、商誉减值、重组费用以及与收购相关的支出。